故事從逢甲這熱鬧非凡的夜市開始，小八從小就
夢想能像家族裡那個漂亮阿姨一樣當一個包租婆
，往後養老不愁吃穿，天天還可以優雅的逛街與
喝下午茶，攢了一些錢，最近終於貸款買了一間
逢甲小套房，開心的她終於在六月正式交屋，立
刻興奮得再花了十多萬裝潢整修，想呈獻最完美
的境界，剩下來的工作，就是等待一個好房客，
然後每個月就輕鬆的躺在沙發上網，查看房客是
否匯款進來，一切都順利的進行，殊不知，第一
個考驗馬上就無情的來襲（藍色蜘蛛網配樂…）
六七月份是換屋潮，小八正開心拍照，認為自己
的用心設計的裝潢絕對能夠勝過市場同業（此時
不禁開心的嘴角微揚、撥著流海暗自竊喜），想
說自己的大樓才15年，坪數8坪，全心裝潢又含
液晶電視、冷氣、小冰箱、獨立筒床墊、系統衣
櫃與書桌椅，跟同一棟大樓比較起來，多點租金
應該也不為過，於是他訂價9000元，硬是比平均
8000租金多出1000元。
終於上網登廣告出租了，前幾天小八天天盯著租
屋網站看著自己套房超高的點閱率，雖然來看房
子的人不多，但小八對自己的套房仍有信心，相
信好房客一定會順利到來。
半個月左右了，客人大半反應租金有點貴，但仍
有興趣洽談租金，都被小八一一婉拒，認為憑藉
著自己套房的條件，可以接受的客人一定還有。
一個月過去了，詢問的人漸漸減少，但仍有一至
二位房客有興趣洽談租金，小八總是因為價格落
差不大想就此浪費，也不想降低自己格調再度婉
拒這一個有興趣的客人（暗暗給自己打氣加油）
快二個月了，小八開始後悔，早知道當初在第一
個月時就答應那個想租8500元的房客，誰知到一
堅持竟然過了換屋潮後，網站廣告點閱率降低，
來看屋的客人少的可憐，這時真的無語問蒼天.....
分析狀況：小八的心態跟許多包租婆一樣，因為
一昧的堅持而錯失了許多機會，因為他沒有考慮
到，空屋率才是他租金隱藏的最大敵人，這時小
八就會想問：到底調整租金價格有哪些重點需要
思考呢？首先我們先看下列表格。
當你的套房尚未出租時，您預定的營收平均每過
一個月約等比下降8％，空屋一個月時，若您順
利用9000元出租，實收平均只剩8250元，再空
屋一個月，今年平均收租已經下降至7500元。
假設您空一個月時立刻壯士斷腕用8500元出租，
實際損失乃14500元，本年度平均月收7792元，
算式如下：
●原訂本年度應收租金：108000元
●實際本年收租金：8500元/月*11個月＝93500元
●平均月租金：93500元/12個月＝7792元
●實際損失：108000元-93500元＝14500元
簡單的算式告訴我們，投資報酬應從當下「年度
收益」來評估，租金有「先收先贏」的特質，有
機會出租只要租金差異不大，當下應立即搶佔時
間出租，若擔心租金無法調整回原期望價值，可
在租約中明訂條文規定清楚。
租金的投資報酬率隱藏成本有許多，除了「空屋
率」是最大殺手，每月固定成本也是其中之一，
例如：「第四台」、「網路」、「清潔費」、
「管理費」…..等，或仲介的「服務費」、「房
屋折舊」、「修繕」等變動成本。
諸如上述項目都是不容忽視的收益殺手，因此，
無須一昧堅持「期望租金」，稍微手算一下就可
以知道，自己能承受的成本損失有多少。當個精
明的包租婆，得先思考清楚許多環節，如此才能
安穩養老，高枕無憂。
－智舵不動產投資顧問－
WOW.HO-YA.COM
By Dennis
留言列表
